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Cession de parts sociales SCI

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Qu’est-ce qu’une SCI? 

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile de patrimoine, ayant un objet immobilier, formée d’au moins deux associés. Il s’agit donc d’une société civile (et non commerciale) dotée de la personnalité juridique. Les associés ont une responsabilité illimitée et non solidaire. C’est un contrat de société par lequel plusieurs personnes décident de mettre en commun des biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

 

Les avantages

La création d’une SCI peut être un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission.

Effectivement, c’est une solution pour éviter les conflits dus à l’indivision (décès, séparation, divorce, …). Le partage se résume à un partage de parts sociales, les parts de chaque héritier sont stipulés à l’avance dans les statuts.

Les décisions, comme la vente ou la mise en location d’un bien par exemple, sont prises par un vote majoritaire dans une Assemblé Générale. Ce qui permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier.

La SCI est souvent soumise à l’impôt sur le revenu, il est également possible d’opter l’IS afin d’éviter de payer un impôt trop élevé. Cependant, l’IR est plus avantageux dans certains cas tels que la cession d’immeuble où les plus-values immobilières sont exonérées à 100 % après 22 ans de possession.

 

Les inconvénients

Les associés d’une société civile immobilière SCI répondent indéfiniment des dettes de la société proportionnellement à leur part dans le capital social, il existe un risque à la responsabilité indéfinie.

Les démarches de la création d’une SCI sont néanmoins désormais largement simplifiées grâce aux services de création en ligne.

Les Assemblée Générales sont obligatoires, le gérant doit convoquer les associés une fois par an, ce qui peut être contraignant pour les associés.

 

Les étapes pour céder vos parts sociales :

 

1. Evaluer la valeur des parts sociales

Les associés sont autonomes sur leur choix d’évaluation des parts sociales de la SCI en fonction de leur régime fiscal. Ils doivent obligatoirement respecter les critères imposés par la loi. Souvent, le calcul compte la valeur du bien immobilier et la trésorerie du compte en banque de la SCI. Il faut ensuite soustraire le montant des dettes de l’actif réel de la société pour ensuite diviser le résultat par le nombre de parts sociales. Il y a également un coefficient réducteur sur l’objet cédé à appliquer, c’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’estimer le prix de la cessation de votre SCI.

 

2. Décision collective des associés

Pour pouvoir vendre ses parts, le gérant de la SCI doit avoir au préalablement obtenu le consentement de ses associés. La décision doit être prise en Assemblée Générale Extraordinaire avec convocation du gérant. En revanche, les associés peuvent refuser l’agrément à cause de l’identité du nouvel acquéreur. Ainsi, les associés auront dix mois pour racheter les parts du cédant. Si les statuts ne prévoient rien, l’unanimité des associés est requise pour agréer la cession.

 

3. Réaliser les formalités

Auprès du greffe du tribunal de commerce :

La cession de parts sociales doit être constatée par écrit afin que le justificatif soit déposé (de modification des statuts), il peut être soit un acte notarié constatant la cession des parts, soit un acte sous seing privé rédigé par le cédant.

Ensuite, il est essentiel de déposer l’acte ainsi que les pièces justificatives (c’est-à-dire un original de l’acte de cession, un exemplaire des statuts modifiés certifiés par le représentant, et le procès-verbal d’Assemblée Extraordinaire) auprès du greffe du tribunal de commerce.

 

Auprès du service d’enregistrement :

L’administration fiscale demande elle aussi l’enregistrement de l’acte de cession des parts sociales. Que ce soit par acte authentique (réalisé par un notaire) ou par acte sous seing privé (déposé par l’une des parties).

Il faut savoir que la cession des parts sociales est taxée à hauteur de 5 %, il s’agit d’un droit d’enregistrement. Une taxe départementale peut être également rajoutée. Il peut y avoir une imposition sur la plus-value immobilière, et certains prélèvements sociaux tels que la CSG sont à prendre en compte.

 

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